Contrato de Alquiler en Costa Rica: Modelo y Cláusulas 2026

Un contrato de alquiler en Costa Rica es el documento que protege tanto al propietario como al inquilino y define las reglas del arrendamiento: monto, plazo, depósito y obligaciones de cada parte. Si usted va a alquilar o poner en renta una vivienda en 2026, este contrato debe ajustarse a la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley N.° 7527), que rige el inquilinato en el país. Aquí encontrará el modelo, las cláusulas obligatorias, sus derechos y los errores que conviene evitar.

La ley costarricense protege especialmente al inquilino, por lo que muchas cláusulas tienen un mínimo legal que no se puede reducir aunque el contrato diga lo contrario. Conocer estos límites le evita firmar condiciones nulas o abusivas.

¿Qué es un contrato de alquiler y por qué es obligatorio?

El contrato de alquiler es el acuerdo por el cual el propietario (arrendador) cede el uso de un inmueble al inquilino (arrendatario) a cambio de un precio mensual. En Costa Rica el contrato puede ser verbal o escrito, pero siempre se recomienda hacerlo por escrito para tener prueba de lo pactado ante cualquier conflicto.

Aunque no exista documento firmado, la relación de arrendamiento existe y está protegida por la Ley 7527 desde el momento en que el inquilino paga y ocupa la propiedad. Sin embargo, sin contrato escrito es mucho más difícil demostrar el monto acordado, el plazo o quién debe pagar reparaciones.

Un buen contrato escrito reduce malentendidos sobre el depósito, los aumentos anuales y la entrega del inmueble. Por eso, tanto si usted es propietario como inquilino, conviene exigirlo.

Elementos obligatorios del contrato de alquiler

Todo contrato de arrendamiento en Costa Rica debe contener una serie de datos mínimos para ser válido y útil. Si falta alguno, el contrato puede generar disputas o vacíos legales que terminan en la vía judicial.

Estos son los elementos que no deben faltar:

• Identificación de las partes: nombre completo, número de cédula y domicilio del propietario y del inquilino.
• Descripción del inmueble: dirección exacta, número de finca o folio real y descripción de lo que se alquila (casa, apartamento, cuarto, con o sin muebles).
• Monto del alquiler: la mensualidad en colones o dólares, con la fecha y forma de pago.
• Plazo del contrato: fecha de inicio y duración (recuerde el mínimo legal de tres años en vivienda).
• Depósito de garantía: monto entregado y condiciones de devolución.
• Destino del inmueble: si es para vivienda, comercio o uso mixto.
• Obligaciones de cada parte: reparaciones, servicios públicos, mantenimiento.
• Firma de ambas partes: idealmente con dos testigos o autenticada por un abogado.

Para temas más amplios sobre la normativa, puede consultar nuestra guía sobre la ley del inquilinato en Costa Rica, que explica el marco general que respalda estos contratos.

Cláusulas esenciales que debe incluir el modelo de contrato de arrendamiento

Las cláusulas del contrato de alquiler son las que definen los detalles finos de la relación. Un modelo de contrato de arrendamiento bien redactado en Costa Rica suele incluir las siguientes.

Cláusula de plazo y renovación

Debe indicar la fecha de inicio y el plazo. En vivienda, aunque el contrato diga un año, la Ley 7527 garantiza un plazo mínimo de tres años a favor del inquilino. Si ninguna de las partes avisa con tres meses de anticipación, el contrato se renueva tácitamente por otro periodo de tres años.

Cláusula del precio y moneda

Especifica el monto y si el alquiler es en colones o en dólares. Esta distinción es clave porque determina cómo se aplican los aumentos anuales, como verá más adelante.

Cláusula del depósito de garantía

Establece cuánto se entrega como garantía y bajo qué condiciones se devuelve. Lo habitual es un mes de depósito; conviene detallar que se reintegrará al finalizar el contrato si no hay daños ni deudas.

Cláusula de servicios y mantenimiento

Aclara quién paga agua (AyA), electricidad (ICE), internet y otros servicios, y quién asume reparaciones mayores y menores. Por lo general las reparaciones estructurales corresponden al propietario y el mantenimiento ordinario al inquilino.

Cláusula de uso y subarriendo

Define el uso permitido del inmueble y si se autoriza o prohíbe subarrendar. Sin autorización escrita, el inquilino no puede subarrendar la propiedad.

Cláusula de terminación y desalojo

Indica las causales por las que el contrato puede darse por terminado, como falta de pago, daños o uso indebido. El desalojo en Costa Rica debe seguir el proceso legal; el propietario no puede sacar al inquilino por la fuerza ni cambiar la cerradura.

Plazo mínimo del contrato: tres años por ley

En arrendamientos de vivienda, el plazo mínimo legal es de tres años, según el artículo 70 de la Ley 7527. Cualquier cláusula que establezca un plazo menor se considera nula, y el contrato se entiende pactado por esos tres años a favor del inquilino.

Esto significa que, aunque usted firme un contrato por un año, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta tres años si cumple con sus obligaciones. El propietario no puede dar por terminado el contrato antes de ese plazo solo porque desea recuperar la propiedad.

Para no renovar al vencimiento de los tres años, el propietario debe avisar por escrito con al menos tres meses de anticipación. Si no lo hace, opera la renovación tácita por otro periodo igual.

Depósito de garantía: límites y devolución

El depósito de garantía es el monto que el inquilino entrega al inicio como respaldo ante posibles daños o deudas. En la práctica costarricense equivale a un mes de alquiler, y en algunos casos se suma un mes de adelanto.

La ley es clara: el propietario debe conservar el depósito como garantía y no puede usarlo para gastos personales ni aplicarlo al pago de la mensualidad corriente. Solo puede retenerlo, total o parcialmente, cuando el contrato termina y existen daños o deudas comprobadas.

Al finalizar el arrendamiento y entregar el inmueble en buen estado, el inquilino tiene derecho a la devolución del depósito. Lo recomendable es pactar por escrito un plazo de devolución, comúnmente dentro de los 30 días posteriores a la entrega de la propiedad.

Si el propietario retiene el depósito sin justificación, el inquilino puede reclamarlo. Para conocer más sobre las protecciones legales que tiene como arrendatario, revise nuestra guía de derechos de inquilinos en Costa Rica.

Aumentos del alquiler: cómo funcionan en 2026

El aumento anual del alquiler depende de la moneda en que se pactó el contrato. Esta es una de las dudas más frecuentes y la ley establece reglas distintas para colones y para dólares.

Para contratos en colones, el aumento anual está ligado a la inflación. Si la inflación acumulada de los últimos doce meses es del 10% o menos, el propietario puede aumentar el alquiler en un porcentaje igual o menor a esa inflación. Si la inflación supera el 10%, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) fija el porcentaje máximo, que por ley no puede ser menor al 10% ni mayor al índice real de precios al consumidor.

Para contratos en dólares, el monto pactado se mantiene durante toda la vigencia del contrato y no hay derecho a aumento. La lógica es que la variación del tipo de cambio del dólar frente al colón ya refleja el cambio económico.

Tabla resumen: derechos y obligaciones de cada parte

La siguiente tabla resume las principales obligaciones del propietario y del inquilino según la Ley 7527. Tenerlas claras evita conflictos durante el contrato.

Aspecto	Propietario (arrendador)	Inquilino (arrendatario)
Entrega del inmueble	Entregar en buen estado y habitable	Recibir y revisar el estado inicial
Pago del alquiler	Emitir recibo de cada pago	Pagar puntualmente la mensualidad
Reparaciones mayores	Asumir daños estructurales	Reportar los daños a tiempo
Mantenimiento ordinario	Supervisar el estado del inmueble	Cuidar y mantener limpio el inmueble
Depósito de garantía	Conservarlo y devolverlo al final	Entregarlo al inicio del contrato
Terminación	Respetar el plazo mínimo y avisar	Avisar con anticipación al desocupar

Cómo hacer un contrato de alquiler paso a paso

Redactar un modelo de contrato de arrendamiento en Costa Rica no requiere ser abogado, aunque siempre es recomendable que un profesional lo revise. Estos son los pasos básicos.

1. Reúna los datos de las partes: nombre completo, cédula y domicilio del propietario y del inquilino.
2. Describa el inmueble: incluya dirección exacta, número de finca y si se entrega amueblado o no.
3. Defina el monto y la moneda: indique la mensualidad en colones o dólares y la fecha de pago.
4. Establezca el plazo: recuerde el mínimo de tres años en vivienda y la renovación tácita.
5. Acuerde el depósito: fije el monto y las condiciones de devolución por escrito.
6. Detalle las obligaciones: servicios públicos, reparaciones y mantenimiento de cada parte.
7. Agregue las cláusulas especiales: uso del inmueble, prohibición de subarriendo y causales de terminación.
8. Firme con testigos: ambas partes firman, idealmente con dos testigos o autenticación de un abogado.

Si usted desea conocer cómo se calculan los reajustes año con año, le será útil nuestra guía sobre el aumento de alquiler en Costa Rica.

Registro del contrato ante Hacienda y declaración de ingresos

El contrato de alquiler no se inscribe en el Registro Nacional como una propiedad, pero el ingreso por alquiler sí debe declararse ante el Ministerio de Hacienda. Los propietarios que reciben renta están obligados a tributar por esos ingresos.

Quien arrienda inmuebles debe inscribirse como contribuyente y declarar el impuesto sobre la renta correspondiente, además del IVA cuando aplica para arrendamientos comerciales. Mantener los contratos y recibos en orden facilita esta declaración y evita sanciones.

Conservar copia del contrato firmado también respalda al inquilino en caso de cualquier reclamo y le sirve como comprobante de domicilio para otros trámites.

Qué hacer ante un incumplimiento del contrato

Cuando una de las partes incumple, el primer paso es intentar una solución directa y por escrito. Muchas disputas se resuelven con una comunicación formal que deje constancia del reclamo.

Si el inquilino deja de pagar, el propietario debe seguir el proceso legal de desalojo; no puede recurrir a vías de hecho como cortar servicios o cambiar la cerradura. De igual forma, si el propietario incumple, el inquilino puede acudir a la vía judicial para hacer valer sus derechos.

Para conflictos menores, las partes pueden buscar mediación en una casa de justicia del Ministerio de Justicia y Paz, lo que suele ser más rápido y económico que un juicio. Guardar pruebas como recibos, fotos del estado del inmueble y comunicaciones escritas es fundamental para respaldar cualquier reclamo.

Preguntas Frecuentes

¿Es obligatorio que el contrato de alquiler sea por escrito en Costa Rica?

No es obligatorio, ya que la ley reconoce contratos verbales. Sin embargo, se recomienda hacerlo por escrito para tener prueba del monto, el plazo y las obligaciones acordadas ante cualquier conflicto.

¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de alquiler de vivienda?

El plazo mínimo legal es de tres años, según la Ley 7527. Aunque el contrato indique un periodo menor, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta tres años si cumple sus obligaciones.

¿Cuánto pueden pedir de depósito de garantía?

Lo habitual es un mes de alquiler como depósito, y en algunos casos un mes de adelanto. El propietario no puede usar ese depósito para pagar la mensualidad y debe devolverlo al final si no hay daños ni deudas.

¿Cuánto puede subir el alquiler cada año?

En contratos en colones, el aumento se liga a la inflación y lo regula el MIVAH cada año. En contratos en dólares no hay aumento durante la vigencia del contrato.

¿Puede el propietario desalojar al inquilino sin un proceso legal?

No. El desalojo debe seguir el proceso legal correspondiente. El propietario no puede sacar al inquilino por la fuerza, cortar servicios ni cambiar la cerradura.