Las hipotecas en Costa Rica son créditos de largo plazo que los bancos y mutuales otorgan para comprar, construir o remodelar una vivienda, usando el mismo inmueble como garantía. En 2026 las tasas de interés para vivienda arrancan alrededor del 7,75% anual en colones y del 7% en dólares durante los primeros años fijos, con plazos que llegan hasta 30 años. Aquí encontrará los requisitos, las tasas vigentes por banco, los gastos de formalización, los seguros obligatorios y la comparación entre el bono del BANHVI y un crédito hipotecario tradicional.
¿Cómo funcionan las hipotecas en Costa Rica?
Una hipoteca es un préstamo garantizado con una propiedad inscrita en el Registro Nacional. Si usted deja de pagar, la entidad financiera puede ejecutar la garantía y sacar el inmueble a remate. Por eso las tasas hipotecarias son bastante más bajas que las de un préstamo personal o una tarjeta de crédito.
El financiamiento típico cubre entre el 80% y el 90% del valor del avalúo, de modo que usted debe aportar una prima o enganche del 10% al 20%. Algunos bancos estatales llegan al 95% en programas de vivienda de interés social o para primera vivienda, aunque con topes de monto y de ingreso.
Qué entidades otorgan hipotecas en el país
El mercado hipotecario costarricense está repartido entre cuatro tipos de entidades, todas supervisadas por la SUGEF (Superintendencia General de Entidades Financieras):
- Bancos estatales: Banco Nacional de Costa Rica (BNCR) y Banco de Costa Rica (BCR). Suelen ofrecer los plazos más largos y programas ligados a vivienda de interés social.
- Bancos privados: BAC Credomatic, Davivienda, Promerica, Scotiabank y Lafise. Compiten con tasas fijas atractivas los primeros años y aprobaciones más rápidas.
- Mutuales de ahorro y préstamo: Mucap y Grupo Mutual Alajuela. Están enfocadas en vivienda y son las operadoras principales del bono del BANHVI. Puede revisar el panorama completo en nuestra guía de mutuales en Costa Rica.
- Cooperativas de ahorro y crédito: Coopenae, Coopeservidores, Coopealianza y otras. Requieren afiliación y suelen ser flexibles con perfiles de ingreso mixto.
Hipoteca de primer y de segundo grado
La hipoteca de primer grado es la que se inscribe de primero sobre la finca y tiene prioridad de cobro. La de segundo grado se constituye sobre una propiedad que ya tiene una hipoteca activa y, al ser más riesgosa para el acreedor, siempre paga una tasa más alta y se aprueba por montos menores.
Nota: Antes de firmar, pida el estudio registral de la finca en el Registro Nacional. Ahí se ven gravámenes, anotaciones y servidumbres que pueden frenar la operación.
Requisitos para un crédito hipotecario en Costa Rica
Los requisitos varían poco entre entidades. La banca costarricense evalúa tres cosas: capacidad de pago, historial crediticio y calidad de la garantía.
Documentos que piden los bancos
- Identificación vigente: cédula de identidad costarricense o DIMEX en condición libre para residentes extranjeros.
- Comprobante de ingresos: últimas tres constancias salariales u órdenes patronales de la CCSS. Los independientes presentan declaraciones de renta de los últimos dos periodos y estados de cuenta de 6 a 12 meses.
- Estados de cuenta bancarios: normalmente de los últimos tres a seis meses.
- Documentos de la propiedad: plano catastrado, estudio registral y avalúo realizado por un perito autorizado por la entidad.
- Opción de compraventa: si se trata de la adquisición de una casa o lote a un tercero.
Capacidad de pago e historial crediticio
La regla práctica que aplican casi todos los bancos es que la cuota mensual no supere entre el 30% y el 40% de su ingreso neto familiar, sumando todas las deudas que ya tenga. Si usted gana ₡1.200.000 netos, la cuota hipotecaria más las demás obligaciones difícilmente pueden pasar de ₡480.000.
El historial en el Centro de Información Crediticia de la SUGEF debe estar en categoría A1 o A2. Atrasos recientes en tarjetas o préstamos bajan la calificación y encarecen la tasa. Si tiene dudas sobre su situación, conviene revisar cómo funcionan las protectoras de crédito en Costa Rica antes de formalizar la solicitud.
La antigüedad laboral solicitada ronda un año en el trabajo actual para asalariados y dos años de operación comprobable para trabajadores independientes. La edad máxima al finalizar el crédito suele ser de 70 a 75 años, lo que limita el plazo disponible para solicitantes mayores de 45.
Tasas de interés de las hipotecas en Costa Rica en 2026
Las tasas hipotecarias costarricenses se arman en dos tramos: un periodo inicial con tasa fija y, después, una tasa variable atada a un índice de referencia más un margen fijo en puntos porcentuales. En colones el índice es la Tasa Básica Pasiva (TBP) del Banco Central de Costa Rica, que en julio de 2026 se ubicó en 3,66%. En dólares se usa el CME Term SOFR a 3 meses.
| Entidad | Tasa fija inicial (colones) | Tasa fija inicial (dólares) | Después del periodo fijo |
|---|---|---|---|
| BAC Credomatic (opción 2 años) | 7,75% | 7,00% año 1 / 8,10% año 2 | TBP + 4,35 p.p. (piso 8,25%) o SOFR3M + 4,90 p.p. (piso 8%) |
| BAC Credomatic (opción larga) | 8,50% fijo por 8 años | 8,25% fijo por 7 años | TBP + 4,35 p.p. (piso 8,25%) |
| Banco Nacional (BNCR) | Desde 8% aprox. según programa | Desde 7,5% aprox. | TBP más margen definido por el banco |
| BCR (Préstamo Mi Casa) | Desde 8% aprox. con tramo fijo | Desde 7,5% aprox. | TBP más margen definido por el banco |
| Mutuales (Mucap, Grupo Mutual) | 8% a 10% según perfil | No siempre disponible | TBP más margen; tasas preferenciales con bono |
Las cifras de BAC Credomatic corresponden a lo publicado por la entidad en 2026. Las de bancos estatales y mutuales son rangos aproximados porque cambian por programa, monto y perfil del deudor, así que confirme siempre la tasa vigente en la sucursal o en las calculadoras de crédito de cada banco antes de decidir.
Colones o dólares: cuál conviene
La tasa nominal en dólares casi siempre se ve más baja, pero usted asume riesgo cambiario durante 20 o 30 años. Si sus ingresos son en colones y el tipo de cambio sube, la cuota en colones crece sin que la tasa haya cambiado.
La recomendación general de la SUGEF y del propio Banco Central es que el crédito se pacte en la misma moneda en que usted recibe su salario. Solo tiene sentido endeudarse en dólares si una parte relevante de sus ingresos también está en esa moneda. Si le interesa seguir el comportamiento de la divisa, puede consultar el tipo de cambio del Banco Central.
Importante: Para el segundo semestre de 2026 el BCCR fijó las tasas máximas legales en 36,48% anual en colones y 30,11% en dólares. Cualquier oferta cercana a esos topes no es un crédito hipotecario de mercado.
Gastos de formalización y seguros obligatorios
Además de la prima, formalizar una hipoteca en Costa Rica cuesta dinero. Calcule entre un 2% y un 3,5% adicional sobre el monto del crédito para cubrir los gastos legales y registrales.
- Honorarios notariales: los fija el arancel de servicios profesionales y rondan el 1,25% a 1,5% del monto de la operación.
- Timbres y derechos de registro: aproximadamente un 0,5% a 0,8% por la inscripción de la escritura de hipoteca en el Registro Nacional.
- Avalúo del inmueble: entre ₡50.000 y ₡200.000 según la ubicación y el tamaño de la propiedad.
- Estudio registral y planos: montos menores, normalmente por debajo de ₡25.000.
- Comisión de formalización del banco: hasta un 2% en algunas entidades privadas, aunque varias la eliminan en campañas promocionales.
Muchos bancos permiten financiar estos gastos dentro del mismo crédito. Es cómodo, pero recuerde que usted terminará pagando intereses sobre ellos durante todo el plazo.
Seguros que el banco exige
Toda hipoteca en Costa Rica lleva dos pólizas asociadas que se cobran junto con la cuota mensual:
- Seguro de saldo deudor: cancela el saldo pendiente si el deudor fallece o queda con incapacidad permanente. La prima depende de la edad y del monto adeudado.
- Seguro de incendio y riesgos del hogar: protege la construcción, que es la garantía del banco. Suele contratarse con el INS o con la aseguradora aliada de la entidad.
Estas pólizas pueden sumar entre ₡15.000 y ₡40.000 mensuales en un crédito promedio, así que pida siempre la cuota total con seguros incluidos, no solo la cuota de capital e intereses.
Bono de vivienda del BANHVI o hipoteca tradicional
El bono familiar de vivienda del BANHVI es un subsidio estatal que no se devuelve, mientras que la hipoteca es deuda que usted paga durante décadas. No son excluyentes: muchas familias combinan bono más crédito complementario a través de una mutual.
| Aspecto | Bono BANHVI | Hipoteca tradicional |
|---|---|---|
| Naturaleza | Subsidio no reembolsable | Deuda con intereses |
| Monto 2026 | Entre ₡5,8 y ₡9,6 millones según ingreso | Hasta 80%-90% del avalúo |
| Tope de ingreso familiar | Menor a ₡1.940.076 mensuales | Sin tope; a mayor ingreso, mayor monto |
| Requisito clave | No tener vivienda propia ni haber recibido el bono antes | Capacidad de pago y buen historial en SUGEF |
| Dónde se tramita | Mutuales, cooperativas y entidades autorizadas por el BANHVI | Cualquier banco, mutual o cooperativa |
Para 2026 el BANHVI proyectó financiar la vivienda de alrededor de 14.000 familias en todo el país, con modalidades que incluyen construcción en lote propio, compra de lote y construcción, adquisición de vivienda existente, reparación y ampliación (RAMT) y el llamado bono patio. En casos de extrema necesidad el límite de ingreso baja a ₡485.019 y el subsidio es mayor. Si va por esta ruta, revise primero la disponibilidad de lotes para bono de vivienda en Costa Rica.
Pasos para solicitar su crédito hipotecario
- Calcule su capacidad de pago: use las calculadoras de crédito del BNCR, BCR o BAC para estimar cuota y monto máximo antes de buscar propiedad.
- Revise su historial crediticio: solicite su reporte en la SUGEF y cancele o consolide deudas pequeñas que reduzcan su calificación.
- Compare al menos tres entidades: pida la tasa fija, el margen posterior, la comisión de formalización y el costo mensual de los seguros por escrito.
- Presente la solicitud con los documentos completos: identificación, comprobantes de ingreso, estados de cuenta y datos de la propiedad.
- Espere el avalúo y el estudio registral: el banco asigna un perito y verifica que la finca esté libre de gravámenes que impidan la garantía.
- Firme la escritura ante notario: se inscribe la hipoteca en el Registro Nacional y se desembolsa el dinero al vendedor o al constructor.
Consejo: Abonos extraordinarios a capital, aunque sean de ₡100.000 al año, recortan varios meses del plazo. Confirme por escrito que el banco los aplica a capital y no a intereses futuros.
Si el monto que necesita es pequeño o su meta es remodelar y no comprar, compare antes con otras alternativas de financiamiento como los préstamos personales rápidos en Costa Rica, que se tramitan sin garantía real aunque a una tasa bastante más alta. También le puede servir revisar el listado de bancos en Costa Rica para ubicar la sucursal más cercana.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el plazo máximo de una hipoteca en Costa Rica?
La mayoría de los bancos otorga plazos de 15 a 30 años. El tope real depende de su edad, porque la deuda debe quedar cancelada antes de que usted cumpla entre 70 y 75 años.
¿Cuánto necesito de prima para comprar casa en Costa Rica?
Entre el 10% y el 20% del valor del avalúo en la mayoría de las entidades. Algunos programas de primera vivienda o de interés social financian hasta el 95%, con topes de monto y de ingreso familiar.
¿Puede un extranjero sacar una hipoteca en Costa Rica?
Sí. Los bancos costarricenses otorgan créditos hipotecarios a extranjeros con DIMEX en condición libre e ingresos comprobables en el país. Sin residencia, algunas entidades privadas prestan pero con primas mayores y plazos más cortos.
¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?
Tras varios meses de mora la entidad inicia un proceso de cobro judicial y puede rematar la propiedad. Antes de llegar a ese punto, la mayoría de bancos acepta readecuaciones de plazo o periodos de gracia si usted se acerca a negociar.
¿Conviene una tasa fija o variable?
La tasa fija le da certeza de cuota durante los primeros años y protege ante subidas de la TBP. La variable puede resultar más barata si las tasas bajan, pero traslada todo el riesgo al deudor.
¿Se pueden juntar dos ingresos para calificar?
Sí. Los bancos permiten sumar los ingresos de cónyuges o de un codeudor, lo que aumenta el monto aprobado. Ambos quedan solidariamente responsables por la totalidad de la deuda.